Bienclub

Faire du viager l'outil privilégié du maintien à domicile, enfin accessible.

Le club qui réinvente le viager pour que rester chez soi,
reste le meilleur choix.

Société à mission

From the French

bien /bjɛ̃/ n.m. & adv. 1. an asset, property. 2. well, for the better. The name holds both.

viager /vjaʒe/ n.m. a sale in which you keep living in your home for life, for a lump sum plus a lifelong income.

Dossier de levée, document de travail confidentiel, 2026

I · L'opportunitéII · Une histoireIII · Le projet

Le constat

L'énorme majorité veut vieillir chez soi. Le parcours, lui, mène ailleurs.

Rester chez soi, entouré et en sécurité, devrait être simple. Aujourd'hui, cela reste bien plus compliqué qu'il ne le faudrait.

Et une fois chez soi : une myriade de prestataires, des services éparpillés, des coûts opaques, peu de contrôle. À qui faire confiance ?

85 %

veulent rester chez eux plutôt qu'en établissement

2 100 €

de reste à charge mensuel en EHPAD, hors de portée de 3 résidents sur 4

3 à 18 mois

d'attente, moins d'une place pour dix personnes âgées

Sources : préférences seniors (sondages secteur) ; CNSA, Cap Retraite 2024 ; offre EHPAD 2024.

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Le paradoxe

Les seniors détiennent un patrimoine considérable, et dormant.

3 700 Md€

de patrimoine immobilier détenu par les plus de 60 ans : le plus grand fonds souverain de France.

73 %

des plus de 65 ans propriétaires

1 sur 2

peine à maintenir son niveau de vie

Le rendre liquide, c'est rembourser ses crédits, retrouver du pouvoir d'achat et réinjecter cette épargne dans l'économie.

Source : chaire TDTE, INSEE, Conseil d'orientation des retraites.

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Pourquoi maintenant ?

Une convergence favorable, rarement réunie.

Démographie Finances publiques Technologie 2026

Le papy-boom

Les 60+ passent de 15 à 20 millions d'ici 2030 ; la perte d'autonomie concernera 2,8 millions de personnes, contre 2 millions aujourd'hui.

L'impasse publique

La dépendance coûtera 12 à 40 Md€ de plus par an, et les EHPAD sont saturés.

La tech est prête

La domotique et le numérique rendent enfin la conciergerie haut de gamme abordable. Et le viager se démocratise, y compris chez les 35-50 ans.

Sources : INSEE 2024, DREES, branche autonomie, Observatoire Viagimmo 2024.

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Un secteur encore à structurer

Une demande qui grimpe, une offre encore mal outillée pour y répondre.

Le viager se fait à l'unité, dans des milliers d'agences. Associé à un imaginaire de fin de vie et de dépendance, il inquiète encore — quand la demande, elle, ne cesse de grimper chez les seniors qui veulent rester chez eux.

~1,6 Md€/anun marché atomisé, au coup par coup, sans plateforme

Déficit d'imagele secteur effraie, quand il devrait rassurer

Demande non servieles agences ne savent pas répondre à ces familles

AC

« Sur le terrain, les demandes affluent. Personne n'est outillé pour y répondre. »Arnaud Charnallet, cofondateur · 20 ans d'immobilier

Revue de presse

Société · 2024

« Ces enfants qui ne veulent plus de la maison de leurs parents »

Patrimoine · 2025

« La maison de famille, ce fardeau dont les héritiers se défont »

Immobilier · 2025

« Succession : le bien familial ne trouve plus preneur »

L'occasion de le repenser : à l'échelle, on mutualise le risque et on bâtit une plateforme de services haut de gamme. Et le viager n'est que la porte d'entrée d'un marché de 130 Md€ — on y revient.

Sources : notaires de France, Observatoire Viagimmo 2024. Titres de presse illustratifs d'une tendance largement documentée (2024-2026).

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Notre modèle

Un fonds dédié au viager occupé, une plateforme multi-services qui l'anime.

Le viager a une image vieillotte ; notre métier, c'est aussi de la moderniser — un outil plus lisible, plus désirable. Au centre, Bienclub, et pour chaque membre, trois promesses tenues à vie.

Bienclub

Votre logement, à vie

Vous restez chez vous, avec un capital disponible et une rente versée à vie.

Un fonds qui vous garantit

Une structure financière solide qui sécurise votre rente, à l'échelle nationale.

MEMBRE · À VIE

Un club, à vie

Une conciergerie incluse dans le modèle, et des services en option : un interlocuteur de confiance, toujours là.

Le parc finance la patience ; la plateforme crée la valeur et l'effet d'échelle.

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Bienclub

Notre promesse

Au départ, un Bien immobilier. À l'arrivée, une vie meilleure.

Bien chez soi

Bien entouré

Bien équipé

Bien conseillé

Bien financé

Bien vieillir

Chaque membre transforme la valeur de son logement en un capital, une rente et un club de services. Le bien devient du bien-être.

In French, each line reads twice over — bien is well, and a bien is what you own.

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Une histoire

Ida, 88 anschez elle, entre ville et campagne

« J'espère rester chez moi jusqu'à la fin. »

Son témoignage filmé · 1 min

Avant d'être un fonds, ce sont autant d'histoires humaines.

Ida confie son logement en viager et continue d'y vivre, à vie. En échange, elle reçoit un capital, une rente, et rejoint le club.

Elle garde son logement, en toute sécurité, à vie

Un capital et une rente, pour mieux vivre

Et l'accès à tout le club

Le viager prend ici la forme d'une adhésion à un club, choisie et valorisante.

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L'impact social

Société à mission

De quoi Bien vivre, et aider les siens au bon moment.

Le bouquet, versé à la signature

~84 000 €

Aider ses enfants30 k€

Matelas de sécurité22 k€

Fonds travaux, confort14 k€

Le voyage rêvé10 k€

Épargne placée8 k€

Aider ses enfants au bon moment, réaliser ses rêves : l'optimisation de patrimoine, pour tout le monde.

La rente, chaque mois

+650 €/mois* + ~250 €**

1 388 €

Retraite seule

≈ 2 290 €

+650 €

2 038 €

Avec Bien · club

Et d'autres gains, en plus

Taxe foncière Charges de copro (part) Gros travaux d'entretien Avantages club (remises)

** Estimation, ordres de grandeur : taxe foncière ~100 € · charges de copropriété, part ~40 € · provision gros travaux ~80 € · avantages club ~30 €/mois.

* rente moyenne constatée, variable selon l'âge, le sexe et la situation · retraite moyenne 1 388 € nets. Sources : Observatoire Viagimmo 2024, DREES 2024.

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Au quotidien

Une conciergerie qui s'occupe de tout, sur tous les écrans.

Un seul interlocuteur qui connaît sa vie, joignable sur l'écran qu'ils préfèrent — télé, tablette ou téléphone. On vient l'installer pour eux, aussi simplement qu'allumer la télévision.

Tous les services du Club, en un clic

Météo et agenda du club, en un coup d'œil

Télé, tablette ou téléphone : on l'installe là où ils sont

Et demain, les meilleures apps et services de la silver économie, intégrés en option comme partenaires.

« Savoir à qui s'adresser, de confiance : c'est ça dont les personnes âgées ont le plus besoin. »Ida, 88 ans — membre en viager

Bonjour Ida

22° · ensoleillé

Photos de la famille

Sophie a partagé 3 photos

Le club

Atelier cuisine · samedi

Sortie au marché · mardi

L'essentiel

Le Tour de France passe tout près

Trois bonnes nouvelles de la semaine

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Le club

Tout le club, orchestré depuis une seule plateforme.

Chaque demande, chaque capteur, chaque rendez-vous passe par une seule plateforme, qui agrège les partenaires de la silver économie dès l'adhésion.

Conciergerie du quotidien

Bonjour Ida, votre taxi est réservé pour jeudi 14h.

Merci, c'est parfait

Veille bienveillante

Fortes chaleurs aujourd'hui, pensez à bien vous hydrater. Tout va bien ?

SAM
16

Rappel · mariage de José

Communauté et loisirs

MAR
12

Sortie au marché · 9h

SAM
16

Cours de cuisine en visio · 14h

Prévention et protection

JEU
15

Conférence · déjouer les arnaques

LUN
19

Atelier · bien utiliser son smartphone

Maison connectée et sécurité

RDV

Installation vidéosurveillance · jeudi 10h

Détection de chute active

Alexa

Google Home Legrand

Legrand

Soins coordonnés

InfirmièreLun · Mer · Ven

KinéMardi

Médecin · bilan12 mai

Conseil et transmission

Conseil patrimonialdédié

Aides · on monte les dossiersinclus

Transmission, coordination famillenotaire

Une stratégie de partenaires : les acteurs de référence de la silver économie (santé à domicile, domotique, loisirs, communauté), agrégés et pilotés par notre technologie. Logos à titre indicatif.

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Le parcours dans le temps

Le bon service, au bon moment, pendant des années.

Conciergerie · 7j/7

0 805 09 09 09

Bienclub

Cercle
fondateur

Ida

Membre à vie · N° 0247

Adhésion

Communauté, jeux, événements

Adaptation du logement, artisans

Voyages et sorties

Maison connectée, domotique

Coordination des soins

plus tôt qu'en viager

79 ans · moyenne en viager

esp. de vie H ~88

F ~91

Chez Bien · club, on encourage à rejoindre plus tôt que l'âge moyen d'entrée en viager (79 ans, notaires de France). Espérance de vie : ordres de grandeur (INSEE) ; les services s'activent selon les besoins, pas le calendrier.

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Notre vision à l'échelle

Ida, multipliée par des dizaines de milliers.

Chaque histoire est un bien dans le parc, un membre dans la communauté, une expérience qui rend le service meilleur pour le suivant. C'est là que se crée l'effet d'échelle.

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Au-delà du viager

Le viager ouvre sur un marché bien plus large.

130 Md€

silver économie, par an

Viager · 1,6 Md€/an

notre porte d'entrée, à peine 1 % du gâteau

Hébergement des seniors · 30 Md€/an

EHPAD, résidences services, que l'on déborde par le domicile

Maintien à domicile et services · ~100 Md€/an

le vrai terrain de jeu de la conciergerie

Silver économie, au total≈ 130 Md€/an

Une fois le parc et la plateforme en place, le même socle adresse l'hébergement et les services. Et d'ici 2040, 9 000 Md€ de patrimoine seront transmis, dont 3 700 Md€ d'immobilier.

Sources : Observatoire Viagimmo ; silvereco.fr, Xerfi, BPI ; chaire TDTE ; notaires de France.

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La stratégie

Trois étapes, une seule logique : la qualité par l'échelle.

1

Sécuriser le parc

Un fonds acquiert un grand parc de biens. L'échelle mutualise le risque de longévité et les coûts.

Aujourd'hui → an 2

2

Bâtir le service

La conciergerie se déploie et se perfectionne, membre après membre. Notre vraie originalité.

An 1 → an 5

3

Ouvrir la plateforme

Leader du viager, on ouvre notre plateforme de services à tout le secteur — bailleurs sociaux, EHPAD, et les autres fonds viager eux-mêmes (Certivia, Renée Costes…) — et on adresse les 130 Md€ de la silver économie.

An 5 → an 10

Aujourd'huiAn 2An 5An 10 · leader

Chaque étape finance et renforce la suivante. On gagne l'étape 1 d'abord.

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Notre go-to-market

On va chercher les biens là où ils arrivent déjà.

Les agences immobilières et les notaires reçoivent des demandes de viager, mais manquent du savoir-faire technique. Arnaud en reçoit déjà en organique. On devient leur partenaire viager : ils nous adressent, nous traitons.

Couverture nationale via les réseaux

● Zones prioritaires● Présence réseau

Des réseaux demandeurs

Les agences et les notaires veulent une offre viager clé en main.

Un référent viager par agence

Un interlocuteur identifié dans chaque agence, déjà sensibilisé au sujet.

Le partenaire viager des agents

On apporte la technique et le fonds ; ils apportent les biens.

ERA Century 21 ORPI Capifrance · IAD · Optimhome Notaires de France

Le partenaire viager des agents immobiliers et des notaires : un canal B2B, prêt à absorber la demande qui existe déjà.

Réseaux : ORPI (~1 250 agences), ERA (~400), notaires (~2 000 offices), Capifrance · IAD · Optimhome (15 000+ mandataires). Analyse détaillée en annexe.

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Pourquoi nous

À la croisée du domicile, de l'intégration et de la technologie.

à domicile en établissement fragmenté intégré + tech

Aide à domicile classique

Viager traditionnel

Viager mutualisé (Certivia)

EHPAD

Bien · club

Une longueur d'avance technologique

Issue de Bayes Impact. La technologie rend un service haut de gamme rentable à grande échelle.

Aligné avec le senior

La mutualisation supprime le pari sur la vie. On gagne quand nos membres vont bien.

Légitimité institutionnelle

Une équipe qui parle le langage des élus, des familles et de l'État.

Société à mission

Raison d'être inscrite et protégée : un gage de crédibilité pour les élus, les familles et les investisseurs à impact.

Une expérience club

Positif et premium, là où l'EHPAD diminue.

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Le modèle

Un double moteur : un actif immobilier patient, un service récurrent.

Acquisition décotée

Chaque bien est acquis à sa valeur de marché décotée de l'usufruit, via le bouquet et la rente. Un socle immobilier solide dès l'entrée.

Services récurrents

L'abonnement à la conciergerie crée une marge récurrente, qui grandit avec le parc.

Valeur à terme

La revalorisation immobilière et la libération des biens portent la performance long terme du fonds.

Plus le parc grandit, plus le risque se lisse et plus le service est rentable. L'échelle est à la fois notre protection et notre marge. Rendement cible décorrélé des marchés, hypothèse à valider.

Modèle indicatif, à préciser dans le plan financier.

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L'équipe

L'équipe réunie pour un sujet aussi exigeant.

HC

Hervé Charnallet

Président Exécutif

Ancien maire d'Orgeval, ESCP. L'ancrage local, la confiance des élus et des familles.

ESCPMaire d'Orgeval

EA

Elodie Arnouk

Directrice Générale

Ex-directrice des opérations, stratège de la transformation. Elle industrialise et designe le service.

IAE Paris et PhDGobelinsLes Napoléons

AC

Arnaud Charnallet

Directeur réseau

Plus de vingt ans dans l'immobilier, praticien du viager. L'acquisition et la confiance des vendeurs.

ERA Immobilier20 ans d'immobilier

PD

Paul Duan

CTO (part-time)

Fondateur de Bayes Impact, pionnier de la tech d'intérêt général.

UC BerkeleySciences PoBayes ImpactY Combinator

GB

Gilles Babinet

Finance & Management

Entrepreneur en série et administrateur ; direction, financement et croissance.

Institut MontaigneConseil national du numérique

Conseillers

AA

Agnès Audier

Secteur public

Senior Advisor au BCG, normalienne et ingénieure des Mines, administratrice, ancienne conseillère de Simone Veil.

BCGENSMinesSciences Po

BM

Brigitte Maccioni

Grand public & services

PDG d'UGC, présidente de l'association Les Amis de Hugues Charnallet.

UGCESCP

PC

Philippe Clément

Notariat

Notaire à Cannes, président honoraire de l'Assemblée de liaison des notaires de France.

Notaire à Cannes

Terrain immobilier, opérations, ancrage local, technologie, numérique institutionnel, gouvernance publique, services grand public et notariat.

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Une plateforme data-centric

La donnée, au cœur de la gestion, des achats et du soin.

Le même socle technologique sert quatre usages à la fois : piloter le parc, mieux acheter, veiller sur les membres, et garantir la transparence attendue d'un fonds à mission.

Transparence et reporting en temps réel

Un reporting continu et automatisé : ce qui rend tenable un fonds Article 9 et une société à mission.

Gestion du parc

Suivi de l'entretien, des travaux et des charges, bien par bien, pour préserver la valeur.

Achats et fournisseurs

Négocier les meilleurs partenaires de la silver économie, aux meilleures conditions.

Bien-être des membres

Des signaux sur comment vont les gens, pour agir au bon moment.

La même donnée qui optimise la gestion nourrit la transparence : avec le back-office IA, la garantie sociale d'un fonds Article 9 et société à mission devient mesurable, en temps réel.

Approche cible ; briques en cours de construction.

I · L'opportunitéII · Une histoireIII · Le projet

Notre engagement

Un projet d'intérêt général, par conviction et par statut.

Société à mission

Notre raison d'être — un maintien à domicile digne et accessible — inscrite dans nos statuts : une garantie sociale, et l'engagement de bien gérer chaque bénéficiaire.

Fonds Article 9 (SFDR) & ISR

Objectif d'investissement durable et reporting extra-financier exigeant, aligné avec l'intérêt des seniors.

Label du viager éthique

Promouvoir un viager juste, lisible et sans abus — et contribuer à un label national.

Logements adaptés au climat

Rénovation énergétique et confort durable, au service des occupants et de la planète.

Partenariats bailleurs sociaux

Étendre l'accès au-delà des propriétaires, avec les acteurs du logement social.

Lien avec les départements

Travailler avec les collectivités compétentes sur la santé et l'autonomie des aînés.

Démarches engagées ou visées ; partenariats en cours de construction.

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Cohérence institutionnelle & ESG

Recommandé par Libault, lancé par la Caisse des Dépôts — nous le complétons, dans un cadre ESG exigeant.

2019 · Le rapport Libault

Proposition 165 : développer « les solutions mutualisées de viager » pour financer le maintien à domicile, avec « l'intervention de la Caisse des dépôts » comme levier.

2014 · Certivia

La Caisse des Dépôts porte le premier fonds de viager mutualisé : ~350 M€, une vingtaine d'investisseurs institutionnels, 500+ acquisitions. La brique financière, sans les services.

Aujourd'hui · Bien · club

La même brique financière, plus les services que Libault réclame. Un projet à double lecture : rendement patient adossé à l'immobilier (financier) et maintien à domicile digne et accessible (social).

E

Environnement

Remise à niveau énergétique des logements (DPE) avant revente, réduction de l'empreinte.

S

Social

Maintien à domicile digne et accessible, emplois locaux non délocalisables.

G

Gouvernance

Société à mission, fonds Article 9 (SFDR), transparence et reporting.

Sur les critères Libault : Bien · club 13/13, Certivia 3/13.

Aligné avec les priorités de la Caisse des Dépôts : viager mutualisé, maintien à domicile, rénovation énergétique et société à mission.

Rapport Libault 2019 (proposition 165). La Caisse des Dépôts accélère sur le grand âge : 25 Md€ mobilisés d'ici 2030. Rénovation DPE de F à C en moyenne. Sources : solidarites.gouv.fr, caissedesdepots.fr, certivia-viager.fr.

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Le projet de levée

Deux véhicules complémentaires pour lancer le projet.

Le fonds d'acquisition

50 M€

Capital patient adossé à l'immobilier, pour sécuriser un premier parc de plusieurs centaines de biens et mutualiser le risque.

La société de services

2 M€

Amorçage pour bâtir la plateforme, l'équipe conciergerie et déployer les premières régions.

40 % plateforme et produit35 % équipe conciergerie25 % déploiement régions

Emploi de l'amorçage de la société de services

Un actif tangible et un impact social mesurable — maintien à domicile, emplois locaux, désengorgement des EHPAD : la double lecture, financière et sociale, d'un partenaire comme la Caisse des Dépôts.

Ordres de grandeur, hypothèses de travail à affiner avec les partenaires.

Conciergerie · 7j/7

0 805 09 09 09

Bienclub

Cercle
fondateur

Ida

Membre à vie · N° 0247

Et si rester chez soi devenait le plus beau choix de la vie ?

Bienvenue.

hervecharnallet@gmail.com · 2026 · Bienclub

I · L'opportunitéII · Une histoireIII · Le projet

Annexe · le modèle financier

Derrière l'ask : les 50 M€ et les 2 M€, poste par poste.

Le détail des deux véhicules de la levée, sur un parc de 309 biens constitué en cinq ans (de 20 à 94 par an).

Le fonds d'acquisition

50 M€

Porte les bouquets, frais d'acquisition, rentes et charges du parc. 32,5 M€ décaissés sur cinq ans ; le solde tenu en réserve de sécurité.

La société de services

2 M€

Amorçage de la plateforme et de la conciergerie. Le besoin cumulé culmine à ~2,3 M€ en année 3, couvert par l'amorçage et les premiers revenus de gestion (1,5 % de la NAV + services facturés). Autofinancée dès l'an 3.

Sur cinq ans : 34,0 M€ de besoin consolidé, en face d'un patrimoine de 95,3 M€ de valeur libre à l'an 5, revalorisé à 2 %/an.

Modèle Bien · club V2.1 (juillet 2026), recalculé et vérifié formule par formule. Hypothèses détaillées : classeurs BC_Bilan et BC_BESOIN, manuel d'explications.

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Annexe · frais de gestion et services

Bien séparer ce qui est dans le fonds de ce qui est en option.

Les frais de gestion couvrent tout ce qui fait tourner le fonds, conciergerie comprise. À part, la société de services propose un catalogue négocié, en option.

Frais de gestion — dans le fonds, pour tous

~2,5 %

CapEx / OpEx — portage du parc : acquisition, entretien et charges des biens.

Conciergerie — le service aux membres. Incluse car elle sert la mission et entretient mieux les biens : notre intérêt est aligné.

Back-office IA — sourcing et achat, gestion du parc, reporting en temps réel.

1,6 % gestion et back-office0,9 % conciergerie

Société de services — séparée, en option

Un catalogue de services négociés, facturés à l'usage, à des conditions réservées aux membres. Un revenu additionnel, hors frais de gestion.

Place de marché prénégociée Assurances et mutuelles Voyages et sorties Travaux et artisans Aide à domicile renforcée …

La conciergerie est dans les frais de gestion, pas en option : bien vivre et biens bien entretenus vont de pair. C'est là que notre intérêt rejoint celui du membre.

Ordres de grandeur, hypothèses de travail à affiner. Frais en pourcentage de l'actif géré ; services optionnels hors frais de gestion.

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Annexe · les réseaux de distribution

Où trouver les biens : agences et notaires, par ordre de priorité.

Les réseaux reçoivent déjà la demande et cherchent une offre viager. Chaque agence a en général un référent viager. Nos cibles et leurs canaux d'accès.

Réseau

Taille

Canal d'accès

Potentiel

Priorité

ORPI

1 250 agences, 8 000 collaborateurs

GIE régionaux → convention annuelle

★★★★

P1

ERA

400 agences, 67 départements

Contact direct présidence → 22 animateurs de zone

★★★★

P1

Notaires de France

2 000 offices avec négociation

Conseil Supérieur du Notariat + offices locaux

★★★★★

P1

Capifrance · IAD · Optimhome

15 000+ mandataires

Sièges nationaux + formation mandataires

★★★

P2

Les notaires sont incontournables : présents sur 100 % des transactions immobilières.

Analyse Bien · club des réseaux (tailles indicatives, sources publiques 2024-2025). Contacts et animateurs identifiés par réseau, hors document.